Cualquier propietario de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal puede tener interés en conocer cuales son las mayorías necesarias para aprobar los diferentes acuerdos sometidos a votación en las Juntas de Propietarios debido a la repercusión y consecuencias que ello produce.
Por tanto, en este post vamos a tratar de explicar de forma sencilla como está regulado en la Ley de Propiedad Horizontal la toma de los acuerdos y, por extensión, el régimen de mayorías previsto en la propia LPH.
En primer lugar, vamos a clarificar la diferencia que existe entre un acuerdo de mayoría y un acuerdo por unanimidad. Como se puede deducir, para la toma de un acuerdo por unanimidad es necesario el voto positivo de todos los propietarios. Ahora bien, cuando hablamos de todos los propietarios nos estamos refiriendo a todos los propietarios que estén presentes en la Junta y siempre que todos los titulares hayan sido notificados debidamente.
Obviamente, en un acuerdo tomado por mayoría habrá asistentes cuya votación será a favor, otras votaciones en contra, así como votos de abstención. Para que los acuerdos sean válidos se ha de computar un doble recuento de la votación, esto es, de personas y de cuotas de participación. Así, mientras el propietario de dos pisos tendría mayor peso en el recuento por cuota de participación que el titular de un piso, para el recuento de propietarios ambos se han de contabilizar con un solo voto.
Por tanto, en cuanto a la aprobación de los acuerdos por unanimidad, hemos de atender a la modificación que ha supuesto en la Ley de Propiedad Horizontal la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, al introducir una nueva redacción del art. 17 LPH que, en la actualidad, ha constituido un régimen de unanimidad aplicable a supuestos muy concretos como se establece en su apartado sexto al indicar que afecta a «Los acuerdos no regulados expresamente en este articulo, que impliquen la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de comunidad, requerirán para su validez la unanimidad total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
Respecto a los acuerdos que han de ser aprobados por mayoría ordinaria para su validez, es decir, que se han de adoptar con el voto favorable «de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación» en primera convocatoria o con «el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que ésta (mayoría) represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes».
Asimismo, aunque cabría la opción de solicitar a instancia de parte una resolución judicial de equidad para la adopción de un acuerdo en los casos en que no se pudiere lograr una mayoría de acuerdo a los procedimientos establecidos en la LPH simplemente dejaremos esta mención por tratarse de un cauce residual en la práctica.
A modo de ejemplo, se indica a continuación una pequeña relación de los acuerdos más frecuentes que requieren la mayoría ordinaria:
— La ampliación del fondo de reserva o maniobra para gastos generales.
— La aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles.
— Nombramiento y cese de los cargos de la comunidad.
— La aprobación de las Normas de Régimen Interior.
— La aprobación de obras de mejora.
— El establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas.
— El establecimiento de de los servicios de ascensor aunque implique modificación del título constitutivo o de los estatutos.
— La aprobación de ejercitar acciones judiciales.
— etc...
Por último, para la toma de acuerdos por mayorías especiales, de conformidad con lo previsto en el art. 17 LPH, será necesario el voto favorable de:
a) una mayoría de 1/3 de los propietarios que, así vez, representen 1/3 de las cuotas de participación:
— Para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o adaptación de los existentes.
— Para la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables.
— Para la realización de las infraestructuras de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos que sean necesarias.
— Para establecer o suprimir equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble y tengan un aprovechamiento privativo.
b) una mayoría de 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación:
— Para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general que supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
— Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
— Para establecer o suprimir equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble y NO tengan un aprovechamiento privativo.
— Para los cerramientos de terrazas.
c) una mera comunicación previa a la comunidad:
— Para la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado cuando se ubique en la plaza individual de garaje.
Asimismo, también encontramos en el art. 10 LPH un régimen especial para determinados supuestos que tienen un «carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificaciones del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios», y que son, entre otros:
— Los trabajos y obras que sean necesarios para el adecuado cumplimiento del deber de conservación del inmueble de sus servicios e instalaciones comunes. Se incluyen en todo caso las que sean necesarias para cumplir con los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras impuestas por la Administracion y por el deber legal de conservación.
— Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad y, en todo caso, las requeridas por los propietarios en cuyo inmueble vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de 70 años. Se incluyen las instalaciones de rampas, ascensores u otros dispositivos que faciliten el tránsito con el exterior.
— La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo en que duren las obras o instalaciones indicadas.
— La construcción de nuevas plantas o alteraciones de estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario cuando sea preceptivo de conformidad con la Ley del Suelo a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
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