DERECHO PROPIEDAD HORIZONTAL
La Propiedad Horizontal es la denominación jurídica de la propiedad de elementos que se constituyen como una parte de un edificio o urbanización indivisible en donde confluye, mediante la constitución de una comunidad en régimen de propiedad horizontal, la propiedad privativa de un determinado elemento y un aprovechamiento de partes o servicios comunes. Así, son elementos privativos aquellos que, por sus características arquitectónicas resultan susceptibles de ser aprovechados de forma independiente, mientras que son elementos comunes todos los elementos, pertenencias o servicios indispensables para el disfrute del conjunto del edificio.
La necesidad práctica de esta institución ha supuesto una regulación especial en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que ha ido evolucionando a través de diversas reformas de la normativa, siendo la última la realizada por Ley 8/2013. No obstante, se trata de un régimen complejo al que se aplica un conglomerado de fuentes de derecho junto a la legislación especial de la LPH como son el mismo Código Civil, legislación hipotecaria, normativa estatal y autonómica de adaptación de edificios a personas discapacitadas, normativas administrativas o técnicas aplicables a las instalaciones y mantenimiento de servicios, o los estatutos privados de cada conjunto inmobiliario, entre otras. En definitiva, que como sostiene el Tribunal Supremo, la propiedad horizontal es una propiedad compleja, interdependiente y funcional.
Nuestra dilatada experiencia en el sector inmobiliario nos ha permitido, actualmente, que asesoremos a diversos administradores de fincas así como desarrollar la experticia necesaria para la redacción de estatutos y constitución de comunidades en régimen de propiedad horizontal, en reclamaciones de impagos de derramas o cuotas vecinales, para la impugnación o defensa de los acuerdos alcanzados en las Juntas de la comunidad o en reclamaciones por ruidos que, entre otras actuaciones, nos hacen una apuesta segura para la defensa de sus intereses tanto mediante acuerdo extrajudicial como en vía judicial. Asimismo, desde LBS Abogados, siempre recomendamos que las comunidades de propietarios encomienden su administración a administradores de fincas que estén colegiados.
La importancia del título constitutivo de la propiedad horizontal, los estatutos y los reglamentos de régimen interior.
El título constitutivo es la escritura de división en propiedad horizontal y que regula la comunidad de propietarios donde se determina la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. Es habitual que junto al título constitutivo se incluyan los estatutos de la comunidad que si bien representan la autonomía de la voluntad de los distintos propietarios desarrollando los preceptos dispositivos de la LPH, la realidad de estos supuestos es que se redactan y elevan a público por el promotor de la edificación con anterioridad a la transmisión de los inmuebles individualizados. Los reglamentos de régimen interior son normas fijadas por el conjunto de los propietarios para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes.
Al igual que los estatutos pueden ser elevados a público e inscritos en el Registro de la Propiedad teniendo, en este supuesto, efectos frente a terceros lo cual es muy recomendable para que sean de aplicación en todo caso ante los nuevos adquirentes de los inmuebles privativos que no podrían ser obligados a su cumplimientos salvo que así conste en la escritura de compraventa como expresa referencia al conocimiento y sometimiento a dichas normas internas de la comunidad.
Los procedimientos judiciales en la propiedad horizontal.
Son frecuentes las problemáticas que surgen en el ámbito de las comunidades de propietarios siendo las más frecuentes las reclamaciones de cantidad por las cuotas ordinarias o extraordinarias para cubrir los gastos devengados por la propiedad inmueble. El artículo 21 LPH establece la facultad de requerir judicialmente el pago de las cantidades adeudadas por medio del procedimiento monitorio dotado de ciertas peculiaridades.
Por otra parte, existen diversas acciones previstas en la LPH que no versan sobre reclamaciones de cantidad y que se ejercitan por juicio ordinario, tales como son: la impugnación de acuerdos de la Junta de propietarios; la acción para la privación de uso de vivienda o local contra el propietario, arrendatario u ocupante; demandas por vicios constructivos del edificio; o demandas contra obras inconsentidas por la comunidad.
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