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DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN

Somos especialistas en reclamaciones por vicios ocultos y defectos de construcción con una dilatada experiencia en el sector de la promoción y construcción de viviendas. Además de contar con un equipo interdisciplinar experimentado que nos facilita la estrategia a desarrollar frente a los diferentes agentes intervinientes, nuestro principal valor añadido reside en el conocimiento jurídico-técnico de nuestro abogado que ha desarrollado gran parte de su carrera profesional en empresas de construcción siendo, asimismo, Experto en Rehabilitación de Edificación por la Escuela Técnica de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid y perito termógrafo por el ITC.

Por consiguiente, podemos aseverar que disponemos del conocimiento y la experticia necesaria para afrontar con la mejor de las garantías de la defensa de los intereses de nuestros clientes.

¿A quién se puede reclamar?

Hay que saber que los defectos y daños que puedan tener los edificios o viviendas se pueden reclamar contra los responsables de la obra, es decir, contra el promotor, constructor, arquitectos superiores y los arquitectos técnicos. Asimismo, también son responsables por los daños o vicios ruinógenos que presenten las viviendas los vendedores. No obstante, estos defectos de construcción pueden tener diferente gravedad estando clasificados en la Ley de Ordenación de la Edificación como daños estructurales, de habitabilidad y de acabados lo que incide en los plazos que se tiene para reclamar.

¿Cuáles son los plazos para reclamar?

En este sentido, es importante destacar dos fechas a tener en cuenta: a) el 6 de mayo de 2000; y b) el 29 de marzo de 2006.

La primera hace referencia a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y la segunda a la entrada en vigor del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Su importancia radica en tanto en cuanto sean o no aplicables las mencionadas normas el planteamiento o estrategia a seguir ante los defectos o daños detectados puede variar sustancialmente. Así, por ejemplo, si la vivienda ha sido construida con anterioridad al año 2000 o no el plazo para reclamar es muy diferente, siendo de 10 años el plazo de garantía para la aparición de los daños y de 15 años - esto ha variado desde la reforma del plazo de prescripción de las acciones personales del Código Civil - para su reclamación. Por el contrario, si la vivienda ha sido construida bajo la vigencia de la LOE, los plazos de garantía quedan muy limitados en tanto que son de 1 año para los defectos de acabados, de 3 años para los de habitabilidad, y de 10 años para los estructurales con un plazo de prescripción de la acción de 2 años desde su aparición.

También adquiere importancia, aunque en menor grado, la fecha de entrada en vigor del CTE por no ser de aplicación a los Proyectos Básicos y de Ejecución visados con anterioridad lo que influye en una pero calidad constructiva de los inmuebles ejecutados con base en este tipo de proyecto lo que ha facilitado en gran medida la presencia de vicios ocultos en las viviendas.

El dies a quo o cómputo del plazo de garantía comienza con la fecha del documento de recepción de la obra sin reservas o, en caso de que no existiese, pasados 30 días desde el Certificado Final de Obra.

¿Existe algún tipo de seguro que cubra los daños?

En la LOE se ha establecido que las obras de edificación deben tener contratados unos seguros obligatorios para responder de los defectos de construcción frente a los compradores finales. No obstante, en la práctica sólo se suele contratar el llamado seguro decenal que cubre, por lo general, exclusivamente los daños estructurales. Tanto es así, que el control que se exige por parte de las compañías aseguradoras para la contratación ha supuesto la verificación por entidades de control técnico independientes (OCT) del proceso constructivo plasmando el resultado de dicha intervención en los documentos técnicos D0 a D6.

 

Por otra parte, también encontramos los seguros de responsabilidad profesional que suelen tener contratados los técnicos Directores de Obra y Directores de Ejecución de Obra, esto es, Arquitectos y Aparejadores (también llamados Arquitectos Técnico o Ingenieros de Edificación por tener las mismas competencias). Sin embargo, estos seguros sólo cubren los daños de edificación en las cuantías que puedan ser condenados, individualizada o solidariamente, dichos técnicos tras el pertinente proceso de reclamación judicial.

¿Y si tengo defectos? ¿Qué tengo que hacer?

Lo más recomendable es, lógicamente, contactar con profesionales expertos en la materia para preparar, como paso fundamental, el imprescindible informe pericial. Es frecuente que a los abogados nos llegue el cliente con un informe pericial y que, además, éste se haya encargado bajo la idea de que todos los informes son iguales realizando el encargo bien con atención en su coste o en parentesco o amistad lo que, en ocasiones, finaliza con disgustos indeseados.

En nuestra opinión y experiencia, es de suma importancia que el técnico informante tenga formación específica y capacidad de pedagogía suficiente para que el dictamen sea lo más claro posible.

 

De igual forma, en caso de que se haya reclamado por el perjudicado al promotor o constructor y éstos actúen realizando las reparaciones que consideren, es muy importante que dichas reparaciones queden documentadas en cuanto a su alcance y fecha por los efectos en los plazos que pudieran tener.

En caso de que los daños se manifiesten en elementos comunes del edificio, cubiertas, terrazas, fachadas... será la comunidad de propietarios quien tenga legitimación para realizar la correspondiente reclamación a través de la figura del Presidente previa aprobación en Junta de propietarios para iniciar la vía judicial.

Si tienes un problema de defectos constructivos no dudes y llámanos sin compromiso!!!

 

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