DERECHO INMOBILIARIO
El Derecho Inmobiliario tiene su referencia en toda la normativa que afecta a los bienes inmuebles, regulando cuestiones como son la propiedad, los derechos reales, y los negocios jurídicos sobre los mismos, es decir: contratos de compraventa, multipropiedad, arrendamiento, etc...
También comprende aquellas cuestiones relativas a gestión de bienes inmuebles como licencias urbanas, licencias de obras o comunidades de propietarios, así como la normativa urbanística.
Nuestros profesionales tienen una dilatada experiencia en el ámbito inmobiliario, especialmente en el sector de la promoción y construcción de viviendas, lo que nos permite prestar gracias a este conocimiento un servicio de calidad a nuestros clientes en su actividad inmobiliaria como son la compraventa de inmuebles, arrendamientos, contratos de promoción y construcción, contratos de obra, etc... con una gran capacidad de actuación tanto judicial como extrajudicialmente.
Contratos de compraventa, arrendamiento y leasing inmobiliario.
La compraventa de inmuebles, los contratos de arrendamiento o de leasing inmobiliario implican negocios jurídicos que son susceptibles de sufrir una amplia gama de problemas. La compraventa es el contrato paradigmático de entre los que componen la contratación inmobiliaria, el cuál está regulado en el Código Civil en sus artículos 1445 a 1537. Asimismo, su regulación es aplicable con las debidas adaptaciones a otros contratos con prestaciones recíprocas entre las partes. Se trata de un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes respecto de sus elementos esenciales, es decir, el precio y el objeto de la compraventa. Dado que la perfección del contrato no conlleva ni la entrega y transmisión al comprador ni el pago del precio habiendo nacido obligaciones entre las partes pueden acontecer múltiples situaciones en las que sea necesaria la participación de un abogado.
En LBS Abogados, realizamos la comprobación previa de la situación jurídica-registral, urbanística y administrativa de la finca objeto del contrato, así como su redacción y preparación de documentos necesarios para concluir la enajenación o adquisición con la mayor seguridad jurídica.
Por otra parte, el contrato de arrendamiento, regulado en el Código Civil y la legislación especial, puede ser de cosas, de obras o de servicios que implica un abono de renta por una utilidad. Son especialmente relevantes por frecuentes los contratos de arrendamiento de vivienda o local comercial para el derecho inmobiliario, así como el contrato de arrendamiento de obras. Sobre este último contrato es muy importante para minimizar posibles problemas futuros que sea supervisado, o mejor redactado, por abogados especializados para evitar, en la medida de lo posible, consecuencias indeseadas.
El contrato de leasing inmobiliario, interesante aunque menos habitual, es un contrato atípico de construcción jurisprudencial cuyo objeto viene a ser la cesión del uso de bienes inmuebles por un determinado periodo de tiempo a cambio de una contraprestación económica periódica de una serie de cuotas y que tiene una opción de compra del usuario a su término. Se trata, por tanto, de una operación de de financiación que permite al usuario disponer de inmuebles de capital productivo destinados al desarrollo de su actividad que ofrece beneficios fiscales frente a otras opciones.
Contratos de obra, de aportación y préstamos de promoción.
El contrato de obra es, como ya se ha dicho, un contrato de arrendamiento por el que el contratista se obliga frente al comitente o dueño de la obra a ejecutar una obra a cambio de un precio cierto. Es de gran importancia por las tipologías que tiene y alto valor de las obligaciones que se adquieren. Pueden ser el objeto del contrato de obra inmobiliaria la construcción de edificios de nueva planta, obras de movimiento de tierras, de reforma o rehabilitación, es decir, obras tanto de construcción y conservación como de demolición de edificios.
También son habituales los contratos de aportación por los que el dueño de un solar o de la edificación a demoler transmite la propiedad a otra parte que se compromete a su vez a la entrega dentro de un plazo de tiempo pactado la propiedad de unos inmuebles específicos o una participación indivisa sobre el edificio futuro.
En la actualidad también se ha normalizado la solicitud de préstamos de autopromoción cuyo objeto es la financiación del promotor para la construcción de una vivienda unifamiliar mediante abono contra certificaciones de obra de los técnicos y, una vez emitido el Certificado Final de Obra y otorgada la correspondiente Escritura de Declaración de Obra Nueva, proceder a reconvertir la deuda en préstamo hipotecario.
Protección de la Propiedad
El Derecho de Propiedad es el Derecho Real por antonomasia y, como tal, es un derecho perpetuo, oponible frente a cualquier tercero que pretenda obtener una utilidad o ventaja de su bien sin previo consentimiento y, asimismo, tiene la característica de la reipersecutoriedad en tanto en cuanto el propietario podrá reivindicar o reclamar el bien de aquel que la posea sin ser dueño.
Por otra parte, la propiedad tiene una serie de límites de carácter privado, como son las relaciones de vecindad cuyo principio general impone el deber de "no molestar o perturbar al vecino", las servidumbres, otros derechos reales como el usufructo, etc.. y de carácter público, como son los límites contenidos en la legislación urbanística, entre otros.
Dicho esto, en LBS Abogados, entendemos por protección de la Propiedad la defensa del derecho de propiedad a través de las acciones judiciales que el ordenamiento jurídico establece. Para ello, en LBS Abogados, estudiamos los problemas de nuestros clientes con la mayor profundidad con el firme objetivo de solucionarlo y conseguir que la resolución judicial ampare sus intereses.
Por tanto, si el problema planteado requiere la recuperación de un inmueble que está en la posesión indebida de otro sujeto procederá por lo general la acción reivindicatoria; la acción declarativa de dominio cuando simplemente se pretenda obtener una resolución judicial que reconozca el derecho de propiedad frente a quién niegue dicho derecho; o la acción negatoria para defenderse de aquéllos que digan ostentar un derecho real de usufructo, servidumbre... sobre el bien del propietario.
De igual forma, podemos ejercitar una acción de deslinde para fijar los límites de la finca, o bien solicitar la suspensión y paralización de una obra cuando se está construyendo con perjuicio para la propiedad del demandante e, incluso, dirigir una acción para demoler o derribar una obra, edificio, árbol, columna u objeto análogo en estado de ruina que amenace con causar daños a quién demanda.
Por último, como todos sabemos, existen múltiples bienes cuya propiedad pertenece de forma simultánea a varias personas en condominio o copropiedad lo que, evidentemente, suele ser origen de múltiples problemas cuando los bienes son indivisibles como sucede con los bienes inmuebles, lo que requiere la intervención de abogados. Cuando así se nos solicita, la extinción de estas comunidades de bienes se ha de articular a través de la acción de división de cosa común establecida en el artículo 400 del Código Civil como derecho imprescriptible de los copropietarios a no permanecer en comunidad y obtener así una parte del bien cuando éste es divisible o una parte del precio de venta si es indivisible.
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