• Alberto Leonardo

¿Es legal realizar obras sin la aprobación en Junta de Propietarios cuando existen precedentes?

Actualizado: 28 de sep de 2019


En ocasiones hemos visto razonamientos de comuneros de una Comunidad de Propietarios que, alegando que otros vecinos han realizado unas determinadas obras en elementos comunes, pueden realizar igualmente las obras que les interesa ejecutar.

En este post vamos a tratar de arrojar un poco de luz sobre esta cuestión con especial atención a diversas resoluciones judiciales que se han pronunciado en relación con dicha materia.



En primer lugar y para centrar el argumento en debate, los comuneros infractores venían a justificar su derecho a ejecutar obras en elementos comunes en tanto en cuanto otros propietarios ya habrían realizado obras con anterioridad con el consentimiento por la comunidad por lo que, de no admitirse dicho derecho a realizar las obras, se produciría de facto una discriminación o desigualdad de trato entre los comuneros.

Sobre este parecer, el Tribunal Supremo ha desestimado el argumento cuando se trata de obras distintas, así, STS de 09/01/2012, de 27/10/2011, de 24/10/2011, de 20/06/2011, de 26/11/2010 y de 08/05/2008, entre otras, en las que el Alto Tribunal entiende que el criterio aplicable depende de las circunstancias tácticas de supuesto concreto y, en este sentido, aclara que se debe de tratar de obras idénticas, o bien que, habiéndose admitido obras distintas, se haya alterado ya la configuración que se pretende mantener.

Asimismo, la STS, de 12 de diciembre de 2012, que en lo que concierne a lo explicado es del siguiente tenor:

«…El motivo se fundamenta en una discriminación o desigualdad de trato que en ningún caso contradice la jurisprudencia de esta Sala para atribuir interés casacional a un supuesto en el que el criterio aplicable depende de las circunstancias fácticas del caso.

La sentencia recurrida niega que exista esa pretendida desigualdad de trato a que se refiere la sentencia que se invocade 31 de octubre de 1990, dictada en un supuesto en el que las obras efectuadas no suponían una alteración o modificación de la fachada del inmueble, ya modificada por anteriores obras, y lo que se procuraba no era más que una igualación de la fachada.

Lo que dice la sentencia, valorando los hechos, es que no se ha producido esta situación de desequilibrio que señala la recurrente, pues, aun reconociendo cierta permisibilidad de la comunidad respecto de la fachada interior del edificio que da a un patio y no a la vía pública, lo cierto es que la fachada principal no ha "sufrido alteraciones hasta el punto de considerar inútil la pretensión de conservarla sin la alteración que pretende la recurrente o que constituya abuso de derecho el ejercicio de la acción tendente a restituir la fachada al estado que tenía".

La vulneración de esta doctrina no se sustenta, por tanto, en la existencia de un supuesto similar, porque, como expone la Audiencia Provincial, el hecho de que otras obras hayan sido consentidas por la comunidad de propietarios, obedece sin duda a la distinta trascendencia e importancia de unas y otras en la estética del edificio. La interposición de la demanda objeto de este procedimiento persigue un fin claro amparado por la norma, como es que no se lleven a cabo alteraciones importantes en elementos comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, si no es con la autorización unánime de los copropietarios. La actuación de la demandante se funda en una justa causa y su finalidad es legítima, por lo que no puede ser calificada su pretensión como abusiva…».

No obstante, respecto de como se ha de prestar el consentimiento por la comunidad de propietarios para realizar obras en elementos comunes, hay que tener en cuenta que dicho consentimiento puede ser tácito y perfectamente lícito. Si bien aunque es preciso puntualizar que para que sea válido el Tribunal Supremo ha resuelto en sentencia de 29/02/2012 que:

«…El consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito, tal y como esta Sala tiene declarado.

No obstante el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad.

De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento (SSTS de 23 de octubre de2008 [RC n.º 1332/2003] y 5 de noviembre de 2008 [RC n.º 1971/2003]26 de noviembre de 2010 [RC n.º 2401/2005]).»

Por último, queremos destacar la continuación de la sentencia donde sostiene que el consentimiento tácito de la comunidad para realizar obras en elementos comunes en un determinado momento no implica el consentimiento automático para continuar haciendo más obras en los mismos elementos comunes. Así, declara que «La aplicación de esta doctrina relativa al consentimiento tácito, no permite,como defiende el recurrente, estimar el recurso. La Audiencia Provincial ha declarado que tanto las obras realizadas en el año 1989 como en el año1991, que supusieron, tras la apertura de un hueco en la pared medianera del edificio a la altura de la planta primera, una comunicación física entre el inmueble donde se sitúa la vivienda del actor y el hotel colindante, han sido tácitamente consentidas. Tras analizar la prueba practicada, ha concluido que verbalmente se autorizó al hotel a llevar las obras, y que desde su realización, ningún copropietario ha manifestado su oposición a las mismas.

Este largo periodo de tolerancia permiten declarar que estas obras no pueden, ya, ser objeto de impugnación, como en ningún momento ha negado la parte recurrida. Sin embargo, esta actitud comunitaria frente a tales obras, no puede traducirse en un consentimiento irrevocable y de futuro para que el hotel pueda realizar todas aquellas que considere oportunas, afecten o no a un elemento común, tan esencial, como es la pared de cierre del edificio. Las obras que ahora se impugnan, suponen una nueva comunicación a la altura de otra planta del edificio, que desde su origen, han contado con la firme oposición del actor. No puede, por tanto, en este caso, considerar autorizadas unas obras, que exigiendo para su validez el consentimiento unánime de los copropietarios, no cuentan, al menos, con el de la parte demandante. En definitiva el consentimiento tácito comprobado por la Audiencia Provincial en relación a obras realizadas en el pasado, no equivale a un consentimiento tácito genérico para obras de futuro que afecten a elementos comunes,aunque el elemento común sea el mismo. Ningún tratamiento discriminatorio puede apreciarse de la solución dada por la Audiencia Provincial, porque la recurrente es la misma entidad que ejecutó las anteriores obras y además porque lo que pretende, aún afectando igualmente a la pared de cierre del edificio, es abrir un nuevo hueco en otra de las plantas para llevar a efecto una nueva comunicación entre su hotel y los nuevos inmuebles adquiridos en el edificio colindante…».

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