Es frecuente que nos pregunten como puede un propietario impugnar los acuerdos aprobados en la Junta de Propietarios de su comunidad.
En primer lugar, hay que aclarar que la Ley de Propiedad Horizontal distingue dos tipos de Juntas en su artículo 16, esto es, la Junta Ordinaria anual que es preceptiva para aprobar los presupuestos y cuentas y las Juntas Extraordinarias, cuya convocatoria se realiza por el Presidente cuando los estime conveniente o bien por la cuarta parte de los propietarios o, alternativamente, por un número de éstos que represente al menos el 25 por ciento de las cuotas de representación.
Dicho esto, el propietario que pretenda impugnar los acuerdos de la Junta debe saber de la importancia de "salvar su voto" para estar legitimado para la ejercitar la acción judicial que permite la impugnación de dichos acuerdos. El art. 18.2 LPH, lo establece en los siguientes términos:
"Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto".
Así, la expresión "salvar el voto" que contiene dicho precepto ha generado diversa jurisprudencia que ha estado dividida respecto de su interpretación llegando finalmente a analizar y pronunciarse sobre esta polémica cuestión el Tribunal Supremo en sus Sentencias de 10 de mayo y 24 de mayo de 2013.
De estas resoluciones se puede concluir de forma sintética sobre la doctrina jurisprudencial del alto Tribunal que:
a) Se ha de reflejar en el acta que se ha salvado el voto, lo que viene a implicar que el propietario no dispone de la información suficiente sobre el alcance del asunto que se debate por lo que no compromete su voto.
b) Que salvar el voto o votar en contra no supone lo mismo, así votar en contra implica la automática legitimación para impugnar los acuerdos como se prevé en la LPH mientras que la abstención conlleva la necesaria reserva de la posibilidad de impugnar el acuerdo mediante la expresión "salvar el voto".
Asimismo, es importante recordar que es imprescindible que el propietario se encuentre al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o, en su defecto, haya realizado la previa consignación judicial de las mismas siendo la excepción cuando la impugnación versa sobre acuerdos de establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
Por otra parte, los propietarios ausentes tendrán un plazo de 30 días naturales desde la recepción de la notificación de los acuerdos de la Junta para manifestar su discrepancia con los acuerdos mediante comunicación a quien realice las funciones de Secretario que suele ser generalmente el Administrador de fincas.
En segundo lugar, hay que señalar que, según el art. 18.1 LPH, los acuerdos sólo son impugnables cuando:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
En cuanto al plazo para ejercitar la acción finaliza a los tres meses de adoptarse el acuerdo en la Junta computado de fecha a fecha, esto es, sin excluir los días inhábiles. En el supuesto de que la impugnación se base en el punto a), es decir, por ser contrarios a la ley o los estatutos de la comunidad el plazo será de un año.
En todo caso, el plazo comenzará desde la fecha de celebración de la Junta en caso de que el propietario haya asistido o desde el día de la recepción de la notificación de los acuerdos conforme el procedimiento del art. 17.8 en relación con el 9 LPH.
Por último, el procedimiento judicial para la impugnación de los acuerdos será el juicio ordinario (art. 249.1.8º LEC) asistido de abogado y procurador.
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