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  • Alberto Leonardo

¿Existe obligación legal de pagar los gastos de comunidad que no pagó el anterior propietario?

Actualizado: 28 de sep de 2019

Cuando compramos una vivienda hemos de tener en cuenta que, en el caso de que existan deudas pendientes de pago a la comunidad de propietarios, deberemos asumir las cantidades impagadas por el anterior propietario, aunque eso sí, con matices.

Si atendemos a la Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 9.1.e) se establece como obligación del propietario de un inmueble:

Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.


El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

De lo anterior podemos extraer con claridad para dar respuesta a la pregunta planteada en el post que:

  1. Que quienes adquieren una vivienda responden de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores propietarios.

  2. Que, de no pagar dichas deudas, éstas tienen garantizado su cobro por responder el propio inmueble como garantía real.

  3. Que dichas deudas tienen un límite establecido legalmente en el resultado de lo imputable a la parte de la anualidad vencida hasta el momento de la compraventa y a los tres años naturales inmediatamente anteriores.

  4. Que, y esto es MUY IMPORTANTE, para que el nuevo propietario se vea obligado a pagar se ha de acordar en la escritura pública de compraventa siendo obligatoria la aportación de un certificado sobre el estado de deudas emitido por quién realice las funciones de secretario y el visto bueno del presidente de la comunidad de propietario, con la excepción de que el comprador exonere expresamente al vendedor de esta obligación. Esto no obsta para que la escritura pública de compraventa sea plenamente válida e inscribible en el Registro de la Propiedad, aunque no cumpla con este requisito (DGRN Resolución 19/10/2005).

  5. Siempre que no estemos en supuestos que se ajusten a lo explicado hasta este momento, la acción para reclamar las cantidades adeudadas que podría ejercitar la comunidad de propietarios deberá dirigirse contra el titular anterior, esto es, contra quien generó y contrajo la deuda.

Por otra parte, el cambio de titularidad se debe comunicar fehacientemente por el vendedor a quien realice las funciones de secretario de la comunidad y, en caso de incumplir dicha obligación, seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad con el comprador solidariamente. No obstante, esto no se aplica cuando existe conocimiento del cambio de titularidad por cualquier órgano de gobierno de la comunidad.

Por último, es doctrina reciente la establecida por la Sentencia TS (Sala 1.ª) de 22 abril 2015, Rec. 319/2013, que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo sera al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".

En cualquier caso, es habitual encontrarnos ante supuestos conflictivos que generan serias dudas de interpretación por lo que siempre recomendamos que se consulte con abogados especializados en la materia antes de tomar decisiones que puedan originar perjuicios no deseados.

https://www.lbsabogados.es

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