Como continuación del post Defectos de construcción I, vamos a tratar los plazos legalmente establecidos para poder reclamar en vía judicial por defectos de construcción.
De igual forma, es conveniente matizar que trataré de explicar los plazos de "garantía" regulados en el artículo 17.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en relación con el plazo de prescripción de la acción de responsabilidad previsto en el art. 18.1 del mismo texto legal.
Se trata de un plazos regulados para responder de una responsabilidad legal y objetiva de las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos y ello, sin perjuicio de las responsabilidades contractuales que pudieran derivarse de su actuación.
Así, en la Ley se fijan TRES PLAZOS DE GARANTÍA DE 10, 3 y 1 AÑO, según los vicios afecten respectivamente: a) los elementos estructurales del inmueble arruinado; b) las condiciones de habitabilidad del edificio; o c) se trate de defectos de mera ejecución material o acabado de la obra. Por tanto, según el tipo de daño que sufra el inmueble nos encontramos con diferentes plazos.
Para entenderlo, y a modo de ejemplo, podemos establecer que los daños por humedad que suelen ser la principal causa de reclamaciones de construcción, se encuadran dentro de los daños de habitabilidad propios de los defectos considerados por la jurisprudencia como daños de ruina funcional. Ello supone, por consiguiente, que se habrán de manifestar en el plazo de TRES AÑOS desde el acta de recepción de obra.
El dato más importante llegados a este punto, lógicamente, será conocer cuando comienzan a correr estos plazos de garantía.
Sobre este parecer, el Tribunal Supremo y la doctrina han entendido que el plazo de garantía comienza a partir de la fecha del acta de recepción de obra. No obstante, no habrá responsabilidad ex LOE art.17 por los daños que tengan su causa en las deficiencias que hayan sido objeto de reservas en dicho acta, pasando entonces a generar responsabilidad conforme a dicho precepto cuando sean subsanadas o corregidas (es decir, que se suscriba el acta de subsanación).
Por consiguiente, hemos de entender que los plazos de garantía comienzan con el acta de recepción sin reservas o con el acta de subsanación si se hicieron reservas. Asimismo, se considera que comenzará también a correr el plazo de garantía pasados 30 días desde la emisión del Certificado Final de Obra en los supuestos en los que no exista el acta de recepción de obra.
Por otra parte, y directamente relacionado con los plazos de garantía, encontramos el plazo de prescripción de la acción de responsabilidad, el cuál ha quedado reducido en la regulación de la LOE a DOS AÑOS a contar desde que se produzcan dichos daños. Respecto de este plazo de 2 años, la doctrina jurisprudencial del TS complementa el precepto, en relación al dies a quo para el cómputo del plazo de prescripción, y fija el momento inicial a efectos del cómputo de la prescripción en el momento en que el demandante se encuentra en condiciones razonables de conocer el alcance y la causa del defecto.
En todo caso, y puesto que los plazos de prescripción son susceptibles de interrupción mediante reclamación fehaciente, es interesante conocer que ante el conocimiento de daños en el inmueble se debe reclamar a todos los agentes intervinieres de la edificación, ya que la interrupción de plazo frente a uno de ellos no impide la prescripción frente a los demás.
Sobre los agentes intervinientes en el proceso constructivo y el alcance de responsabilidad de cada uno hablaremos en el próximopost sobre Defectos de construcción III.