• Alberto Leonardo

¿Se puede realizar una compraventa en escritura pública y garantizar un pago aplazado al vendedor?

Actualizado: 28 de sep de 2019

La respuesta rápida es que sí. Para ello hemos de hablar de la condición resolutoria explícita, aunque vayamos por partes.


En general todos partimos de la premisa de que al vender un inmueble cobraremos su totalidad a la firma de la escritura pública ya que desde este momento el comprador adquiere la titularidad del inmueble objeto de la compraventa.


Sin embargo, lo frecuente viene a ser que el comprador no disponga de la capacidad económica suficiente para hacer frente al importe íntegro del precio de venta recurriendo en la práctica habitual a la figura de la hipoteca como garantía real que todos conocemos.

Ahora bien, supongamos que interesa realizar la compraventa de un inmueble, elevarla a público y aplazar una parte del precio. En este caso, se podría pensar que mientras que el comprador adquiere la propiedad del inmueble, el vendedor sólo adquiere una parte del precio y ello con la inseguridad de cobro respecto de la cantidad aplazada. Es decir, que si el comprador incumpliese su obligación de pago una vez vencido el plazo el vendedor quedaría en una situación incómoda pudiendo: a) reclamar contra el inmueble vendido sólo si éste siguiese dentro del patrimonio del comprador que, lógicamente, tendría capacidad para enajenar el inmueble desde el momento en que se firmo la escritura de compraventa; y b) reclamar contra el vendedor-deudor personalmente con base en el art. 1911 del Código Civil con el consiguiente riesgo de que éste no pudiese hacer frente al pago por insuficiencia de bienes o activos.


Por tanto, si el aplazamiento de parte del precio interesa que sea correctamente garantizado, se podrá realizar mediante la inclusión en el contrato de compraventa y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad de una condición resolutoria explícita. Así, desde la inscripción de la condición resolutoria explícita en el Registro el vendedor queda protegido frente a posibles transmisiones del inmueble o constitución de cualquier tipo de gravamen que pudiese intentar el comprador.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 398/2012, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de junio de 2012, establece que la condición resolutoria es una garantía del cumplimiento de la obligación del comprador en contratos de compraventa con una parte del precio aplazado. En virtud de dicha cláusula, las partes acuerdan que la falta de pago del precio aplazado o de alguno de sus plazos dará lugar a la resolución de pleno derecho de la compraventa.

Esto significa que el vendedor tendría capacidad para ejercer la acción resolutoria por falta de pago del precio del art. 1124 CC en relación con el 1504 CC con la consiguiente restitución del inmueble a su propiedad si bien, eso sí, deberá consignar los importes recibidos hasta dicho momento y siempre que no haya habido oposición a la notificación resolutoria ya que, de ser así, la resolución quedará sometida a los tribunales que habrían de declarar la resolución ajustada a derecho.

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